Для иностранных покупателей в Дубае доступны три основных варианта финансирования: ипотека в банке UAE (до 50% LTV для нерезидентов), план рассрочки от застройщика (зачастую более гибкий, чем банковский кредит) или покупка за наличные. Несмотря на то что 87% сделок с недвижимостью в Дубае в 2025 году были совершены за наличные, варианты финансирования достаточно широки и доступны — даже для покупателей, никогда не бывавших в UAE.
Три варианта финансирования
Ипотека в банке UAE
Доступна в крупных банках UAE. Нерезиденты могут занять до 50% LTV. Ставки 4,5–6,5% годовых. Фиксированная или переменная ставка. Подходит для готовой недвижимости.
План рассрочки от застройщика
График платежей off-plan в рассрочку в течение строительного периода (2–4 года). Без процентов. Возможна опция оплаты после сдачи объекта. Как правило, гибче банковской ипотеки.
Покупка за наличные
Основной способ (87% сделок в 2025 году). Простейший процесс. Возможна более выгодная цена покупки. Без ипотечных сборов и ограничений LTV. Самое быстрое завершение сделки.
Ипотека UAE для нерезидентов: ключевые правила
Центральный банк UAE регулирует максимальные показатели LTV для всех ипотечных кредитов. Для нерезидентов условия более консервативны, чем для резидентов UAE:
| Тип заёмщика | Стоимость объекта | Макс. LTV | Мин. первоначальный взнос |
|---|---|---|---|
| Нерезидент | До AED 5 млн | 50% | 50% + сборы |
| Нерезидент | Свыше AED 5 млн | 40% | 60% + сборы |
| Резидент UAE (первое жильё) | До AED 5 млн | 80% | 20% + сборы |
| Резидент UAE (второе жильё) | До AED 5 млн | 65% | 35% + сборы |
Помимо первоначального взноса, учтите: сбор DLD 4%, комиссия агента 2%, организационный сбор банка (~1%) и оценка недвижимости (AED 2 500–3 500). Общие расходы нерезидента при покупке объекта за AED 2 млн с ипотекой 50%: около AED 1 140 000 (50% взнос + ~7% сборы).
Какие банки предлагают ипотеку нерезидентам?
- Emirates NBD — наиболее популярен среди международных покупателей
- ADCB (Коммерческий банк Абу-Даби) — конкурентные ставки
- Mashreq Bank — быстрое оформление
- HSBC UAE — привычен для европейских и британских покупателей
- RAK Bank — гибкие требования к документам
- Commercial Bank of Dubai
Документы для ипотеки в UAE (нерезидент)
- Действующий паспорт (всех заявителей)
- Банковские выписки за последние 6 месяцев (иностранный счёт)
- Расчётные листки за последние 3 месяца ИЛИ бухгалтерская отчётность за последние 2 года (для самозанятых)
- Подтверждение адреса проживания (счёт за коммунальные услуги или банковская выписка)
- Трудовой договор или подтверждение дохода
- Кредитный отчёт из страны проживания (требуется некоторыми банками)
- Документы на объект (SPA, брошюра, поэтажный план)
Планы рассрочки от застройщика: часто выгоднее ипотеки
Для off-plan недвижимости планы рассрочки от застройщика нередко экономически привлекательнее банковской ипотеки:
| Параметр | Рассрочка застройщика | Ипотека UAE |
|---|---|---|
| Проценты | Нет (0%) | 4,5–6,5% годовых |
| Минимальный платёж для начала | Бронирование 5–10% | Первоначальный взнос 50% |
| Опция оплаты после сдачи | Часто да (1–3 года) | Кредит начинается с момента сдачи |
| Кредитная проверка | Нет | Да |
| Банковские сборы | Нет | Организационный сбор 1–1,5% |
| Доступно для | Только off-plan | Готовая или off-plan |
Пример: Off-plan апартаменты за AED 1 500 000 с планом 70/30 с оплатой после сдачи:
В период строительства (2,5 года): Оплата AED 1 050 000 в рассрочку (без процентов)
После сдачи (2 года): Оплата AED 450 000 при одновременной сдаче в аренду
Расчётный доход от аренды за 2-летний период погашения: AED 90 000–120 000/год
Реальная чистая стоимость: значительно ниже, чем при ипотечном финансировании
Международное финансирование: ипотека в стране проживания
Некоторые покупатели финансируют приобретение недвижимости в Дубае, используя имеющиеся активы в своей стране — например, оформляя кредит под залог жилья или рефинансируя имущество в Германии, Великобритании или России для получения капитала. Это может быть эффективной стратегией, если ставки в стране проживания ниже, чем в UAE. Проконсультируйтесь со своим местным банком об использовании международного залога.
Часто задаваемые вопросы
Вопросы о финансировании
Могут ли иностранцы получить ипотеку в Дубае?
Да. Крупные банки UAE, включая Emirates NBD, ADCB, Mashreq и HSBC UAE, предлагают ипотеку иностранным гражданам-нерезидентам. Максимальный LTV составляет 50% для объектов до AED 5 млн. Вам потребуется минимум 50% от стоимости покупки в качестве первоначального взноса плюс расходы на приобретение.
Какой максимальный LTV для нерезидента в Дубае?
Нерезиденты могут получить максимум 50% LTV для объектов стоимостью до AED 5 миллионов и 40% LTV для объектов свыше AED 5 миллионов. Резиденты UAE имеют право на 80% LTV при покупке первого жилья.
Каковы текущие ставки по ипотеке в Дубае?
По состоянию на 2026 год ставки по ипотеке в UAE для нерезидентов составляют примерно 4,5–6,5% годовых. Ставки бывают фиксированными (на 1–5 лет) или переменными, привязанными к EIBOR (межбанковской ставке эмирата). По окончании фиксированного периода ставка становится переменной.
Лучше ли план рассрочки от застройщика, чем ипотека?
Для off-plan недвижимости — да, в большинстве случаев. Планы рассрочки от застройщика не предусматривают процентов (0%), требуют лишь 5–10% первоначального платежа и нередко включают период оплаты после сдачи. Кредитная проверка и одобрение банка не требуются. Основное ограничение — они применимы только к off-plan (строящимся) объектам.
