Dubai'nin uluslararası yatırımcılar için en cazip avantajlarından biri olan yıllık mülk vergisi yoktur. Ancak Dubai'de mülk sahibi olmak, her alıcının anlaması ve bütçelemesi gereken süregelen maliyetler getirir. Temel maliyetler; hizmet ücretleri, DEWA (kamu hizmetleri) ve mülkü kiraya verirseniz mülk yönetim ücretleridir.
Hizmet Ücretleri — Nedir?
Hizmet ücretleri (bakım ücretleri veya OA ücretleri olarak da adlandırılır), bir bina veya sitedeki tüm mülk sahipleri tarafından ortak tesisler ve bina yönetiminin maliyetlerini karşılamak için ödenen yıllık ücretlerdir. Zorunludur — ödenmemesi yasal işleme ve bazı durumlarda bina erişiminin kısıtlanmasına yol açabilir.
Hizmet Ücretlerinin Kapsamı
- Bina lobisi yönetimi, temizlik ve güvenlik
- Asansör bakımı ve işletimi
- Yüzme havuzu ve spor salonu bakımı
- Peyzaj düzenlemesi ve ortak alan bakımı
- Bina sigortası (yapı ve ortak alanlar)
- Haşere kontrolü, atık yönetimi
- Bina yönetim şirketi ücretleri
- Yedek fon katkıları (gelecekteki büyük bakımlar için)
Bina Türüne Göre Hizmet Ücreti Oranları (2026)
Dubai'deki hizmet ücretleri, birimin kayıtlı alanının yılda AED/sqft cinsinden ölçülür. Oranlar bina kademesine, olanaklara ve konuma göre önemli ölçüde farklılık gösterir:
Temel / Orta Kademe Daireler (JVC, Discovery Gardens, International City)
Minimum olanaklar, temel bina yönetimi. Burada 700 sqft'lik bir stüdyo için yılda AED 3.500–7.000 hizmet ücreti ödenir.
Orta Kademe Binalar (Dubai Marina, JLT, Business Bay)
Havuz, spor salonu, concierge, bodrum otopark. Dubai Marina'da 1.000 sqft'lik 1+1 için: Yılda AED 10.000–18.000.
Premium Binalar (Downtown Dubai, DIFC, Dubai Hills)
Tam yaşam tarzı olanakları, premium bina yönetimi. Downtown'da 1.500 sqft'lik 2+1 için: Yılda AED 27.000–37.500.
Ultra Lüks (Palm Jumeirah, Bluewaters, Emaar Beachfront)
Özel plaj erişimi, concierge, vale, birden fazla havuz, spa. 2.000 sqft'lik villa/penthouse için: Yılda AED 50.000–80.000.
RERA düzenlemesi: Hizmet ücreti bütçeleri RERA tarafından yıllık olarak onaylanmak zorundadır. Mal Sahipleri Derneği (OA) denetlenmiş hesapları yayımlamakla yükümlüdür. RERA, makul olmayan artışları önlemek için azami artış sınırı belirler. Herhangi bir binanın kayıtlı hizmet ücreti oranını RERA web sitesinde kontrol edebilirsiniz.
DEWA — Elektrik ve Su
DEWA (Dubai Elektrik ve Su Kurumu), tüm Dubai mülklerine elektrik ve su sağlar. DEWA maliyetleri, mülkü işgal eden kişi (mal sahibi veya kiracı) tarafından ödenir ve hizmet ücretlerinden ayrıdır.
- 1+1 daire için aylık DEWA: AED 400–800 (kullanım, soğutma sistemi ve mevsime göre)
- 2+1–3+1 daire için aylık DEWA: AED 700–1.500
- Villa için aylık DEWA: AED 1.500–4.000+
- Merkezi soğutma (soğuk su klima): Bazı binalar merkezi soğutma sistemi kullanır, bu ayrıca faturalandırılır (Emicool, Empower) ve aylık AED 500–2.000 ek ücret olabilir
Mülk Yönetim Ücretleri
Dubai mülkünüzü kiraya verirseniz — özellikle yerleşik olmayan bir yatırımcıysanız — genellikle bir mülk yönetim şirketi tutarsınız. Standart ücretler:
- Uzun vadeli kiralama yönetimi: Yıllık kiranın %5–8'i + bir seferlik kiralama ücreti (yaklaşık %5 veya bir aylık kira)
- Kısa vadeli / tatil kiralaması yönetimi: Brüt kira gelirinin %20–30'u (listeleme, temizlik, misafir yönetimi dahil)
- Minimum yönetim ücretleri: Bazı yöneticiler kira gelirinden bağımsız olarak yılda AED 3.000–5.000 minimum ücret talep eder
Yıllık Maliyet Özeti — Gösterge Örnekleri
| Mülk Türü | Hizmet Ücreti | DEWA (mal sahibi ikamet ediyorsa) | Sigorta | Toplam (yaklaşık) |
|---|---|---|---|---|
| Stüdyo, 450 sqft, JVC | AED 3.600 | AED 4.800 | AED 800 | AED 9.200 |
| 1+1, 750 sqft, Dubai Marina | AED 9.000 | AED 7.200 | AED 1.200 | AED 17.400 |
| 2+1, 1.200 sqft, Downtown Dubai | AED 24.000 | AED 12.000 | AED 1.800 | AED 37.800 |
| 3+1 Villa, 2.500 sqft, Dubai Hills | AED 30.000 | AED 24.000 | AED 3.000 | AED 57.000 |
| 4+1 Penthouse, Palm Jumeirah | AED 90.000 | AED 36.000 | AED 6.000 | AED 132.000 |
Not: Rakamlar 2026 için gösterge niteliğindedir. Gerçek maliyetler binaya, kullanıma ve yönetim düzenlemelerine göre değişir. Mülk vergisi dahil değildir — Dubai'de mülk vergisi yoktur.
Yedek Fon
Hizmet ücretinin bir parçası olarak, mülk sahipleri Yedek Fona (Büyük Bakım Rezervi) katkıda bulunur. Bu fon, asansör değişimi, cephe onarımı veya büyük yapısal işler gibi büyük ve seyrek maliyetleri karşılar. RERA, Mal Sahipleri Derneklerinin yeterli finansmanlı rezerv tutmasını zorunlu kılar. Sağlıklı rezervlere sahip binalar daha iyi yönetilir ve daha az özel vergi sürprizi yaşar.
SIK SORULAN SORULAR
Süregelen Maliyet Soruları
Dubai gayrimenkulünde hizmet ücretleri nedir?
Hizmet ücretleri, mülk sahipleri tarafından ortak bina tesislerini — lobi, spor salonu, havuz, asansörler, güvenlik, peyzaj ve bina yönetimi — korumak için ödenen yıllık ücretlerdir. Dubai'de temel binalar için AED 5/sqft'tan ultra lüks kuleler için AED 30+/sqft'a kadar değişir. RERA tarafından düzenlenir ve Mal Sahipleri Derneği (OA) tarafından yönetilir.
Dubai'de mülk vergisi var mı?
Hayır. Dubai'nin yıllık mülk vergisi yoktur. Konsey vergisi, damga vergisi (satın almada bir seferlik %4 DLD ücreti hariç), sermaye kazancı vergisi veya mülk üzerinde veraset vergisi yoktur. Bu, Dubai mülk sahipliğinin Avrupa, ABD veya İngiltere'ye kıyasla temel avantajlarından biridir.
Dubai Marina veya Downtown Dubai'de hizmet ücretleri ne kadar?
Dubai Marina ve Downtown Dubai'de hizmet ücretleri genellikle yılda AED 12–22/sqft arasındadır. 1.000 sqft'lik bir daire için bu, yılda AED 12.000–22.000 (yaklaşık USD 3.300–6.000) anlamına gelir. Palm Jumeirah'daki ultra lüks binalar AED 25–40/sqft'a ulaşabilir.
Hizmet ücretlerini mal sahibi mi yoksa kiracı mı öder?
Hizmet ücretleri yasal olarak kiracıya değil, mülk sahibine aittir. Ancak Dubai'deki birçok ev sahibi hizmet ücretlerini kira hesaplamalarına dahil eder. Mülkünüzü kiraya verirseniz, mülk yöneticiniz hizmet ücretlerinin binanızın kira piyasasında nasıl ele alındığı konusunda tavsiyede bulunabilir.
Dubai'de belirli bir binanın hizmet ücretini kontrol edebilir miyim?
Evet. RERA, dubailand.gov.ae'de tüm binalar için kayıtlı hizmet ücreti oranlarını yayımlar. Satın almadan önce bina yönetiminden Mal Sahipleri Derneği'nin en son onaylı bütçesini ve denetlenmiş hesaplarını da talep edebilirsiniz.
