Dubai'de tüm mülkler iki mülkiyet kategorisinden birine girer: freehold (kalıcı, koşulsuz mülkiyet) veya leasehold (süreli kullanım hakkı). Uluslararası yatırımcılar için öneri nettir: her zaman freehold satın alın. Bu makale nedenini ve pratik farklılıkları açıklamaktadır.
Yan Yana Karşılaştırma
✅ Freehold
- Kalıcı mülkiyet (süre sınırı yok)
- Daire VE arazi sahipliği
- Tam haklar: sat, kirala, bağışla, miras bırak
- Yıllık zemin kirası yok
- UAE ikamet vizesi için uygun
- Golden Visa için uygun (AED 2M+)
- Standart LTV'de mortgage imkânı
- Tüm uyruklar için mevcut
- İkincil piyasada daha kolay satış
⚠️ Leasehold
- Sabit süre: genellikle 10–99 yıl
- Arazi mülkiyeti freeholder'da kalır
- Yeniden satış kira sözleşmesi koşullarına tabidir
- Yıllık zemin kirası uygulanabilir
- Genellikle vize için UYGUN DEĞİL
- Golden Visa için UYGUN DEĞİL
- Mortgage daha zor (özellikle süre sonunda)
- Kira sözleşmesi koşullarıyla kısıtlı
- Kira süresi kısaldıkça satışı güçleşir
Freehold Bölgelerin Konumları
Dubai hükümeti yabancı mülkiyetine açık belirli bölgeleri freehold alan olarak belirlemiştir. Bunlar hemen hemen tüm büyük yatırım ve yaşam alanlarını kapsar:
- Dubai Marina — Sahil daireleri; ort. AED 2.200/sqft
- Downtown Dubai — Burj Khalifa bölgesi; ort. AED 2.700/sqft
- Business Bay — Kanal manzarası; ort. AED 2.315/sqft
- Palm Jumeirah — İkonik ada yaşamı; ort. AED 3.350/sqft
- JBR (Jumeirah Beach Residence) — Sahil şeridi; ort. AED 2.450/sqft
- Dubai Islands — Yeni sahil geliştirmesi; ort. AED 1.850/sqft
- Dubai Hills Estate — Golf sahası ile banliyö lüksü
- Jumeirah Village Circle (JVC) — Uygun fiyatlı giriş noktası
- DIFC — Finans merkezi; karma ticari-konut
- Meydan / MBR City — Gelişmekte olan premium bölge
- Arabian Ranches, The Springs, Emirates Hills — Villa toplulukları
Freehold olmayan bölgeler (Deira'nın bazı kısımları, Bur Dubai ve eski semtler) UAE ve GCC vatandaşlarına özeldir. Ancak bu bölgeler uluslararası gayrimenkul yatırımcıları için pek bir anlam taşımamaktadır.
Strata Tapu Nedir?
Freehold bölgelerde daire alımları genellikle Strata Tapu ile sonuçlanır — bu, bireysel biriminizi doğrudan sahiplendiğiniz, binanın ortak alanlarının (lobi, havuz, spor salonu, otopark) ise tüm birim sahipleri tarafından ortaklaşa yönetilen Mal Sahipleri Derneği (OA) aracılığıyla toplu olarak sahiplenildiği bir freehold mülkiyet biçimidir. Biriminizin sınırları tescilli kat planında tanımlanmıştır.
Bu, Dubai daire mülkiyetinin standart modelidir. Villa alımları ise genellikle tüm parsel ve yapı için tek bir freehold tapu ile gerçekleşir.
Leasehold Süresi Dolunca Ne Olur?
Bir leasehold süresi sona erdiğinde mülkün mülkiyeti freeholder'a (arazi sahibine) geri döner. Çoğu durumda kira sözleşmesi yenilenebilir — ancak yenileme koşulları arazi sahibiyle yeniden müzakere edilir; bu, güncellenmiş zemin kirası veya farklı koşullar içerebilir. Kira süresi kısaldıkça mülkü satmak ve mortgage almak güçleşir; zira bankalar kademeli olarak değer kaybeden süreli varlıklara borç vermekten kaçınır.
Yatırımcılar için sonuç: Dubai'nin başlıca geliştirme bölgelerindeki tüm yeni off-plan projeler freeholddur. Kasıtlı olarak kısıtlı bölgelerdeki eski geliştirmeleri aramazsanız leasehold mülkle karşılaşmazsınız. Bir acente size yatırım seçeneği olarak leasehold mülk gösteriyorsa nedenini sorun ve tapuyu dikkatlice doğrulayın.
Usufruct ve Musataha: Dubai'deki Diğer Haklar
Freehold ve leasehold'un ötesinde Dubai hukuku yabancı alıcılar için freehold olmayan bölgelerde iki ek mülkiyet hakkı tanımaktadır:
- Usufruct (حق الانتفاع): Altta yatan araziyi sahiplenmeksizin 99 yıla kadar bir mülkü kullanma ve bundan yararlanma hakkı. Uzun vadeli bir leasehold'a benzer. Modern işlemlerde daha az yaygındır.
- Musataha (حق المساطحة): Başka bir tarafın arazisi üzerine 50 yıla kadar (yenilenebilir) inşa etme ve kullanma hakkı. Öncelikle ticari ve endüstriyel gayrimenkulde kullanılır.
Konut yatırımı için bu yapılar nadiren geçerlidir. Dubai'nin yatırım bölgelerindeki tüm büyük konut geliştirmeleri tam freehold veya strata-title freeholddur.
SIK SORULAN SORULAR
Freehold ve Leasehold Soruları
Dubai'de freehold ve leasehold arasındaki fark nedir?
Freehold mülkiyet kalıcı, koşulsuz olup mülkü satma, kiralama, bağışlama veya miras bırakma konusunda tam haklara sahiptir. Leasehold, alıcıya belirli bir süre için (10–99 yıl) mülkü kullanma hakkı tanır; bu sürenin sonunda mülkiyet freeholder'a geri döner. Yatırım amacıyla freehold her zaman tercih edilmelidir.
Yabancılar Dubai'de freehold mülk satın alabilir mi?
Evet. 2002'den bu yana herhangi bir uyruktan yabancı uyruklu kişiler, belirlenmiş freehold bölgelerinde mülk satın alabilmektedir. Bu bölgeler Dubai'nin tüm büyük yatırım destinasyonlarını kapsar: Dubai Marina, Downtown, Business Bay, Palm Jumeirah, JBR, Dubai Islands, Dubai Hills Estate, JVC ve daha fazlası.
Dubai'de freehold mi yoksa leasehold mu almalıyım?
Yatırım amacıyla her zaman freehold tercih edin. Freehold kalıcı mülkiyet, tam yeniden satış ve kiralama hakları sunar; UAE ikamet vizesi ve Golden Visa için hak kazandırır. Leasehold mülkler finansman sağlamak ve yeniden satmak açısından daha zordur ve çoğu UAE vize programı için uygun değildir.
Dubai'de strata tapu nedir?
Strata tapu, Dubai'de daireler için standart freehold mülkiyet biçimidir. Bireysel biriminizi doğrudan sahiplenirsiniz; ortak alanlar (lobi, havuz, spor salonu) ise binadaki tüm birim sahipleri tarafından Mal Sahipleri Derneği aracılığıyla ortaklaşa sahiplenilir. DLD ile tescil edilmiş tam bir freehold tapudur.
