Escrow, Dubai'nin off-plan piyasasında en önemli alıcı koruma mekanizmasıdır. 2007'den bu yana kanunla zorunlu kılınan RERA escrow sistemi, satın alma fonlarınızın güvenli bir şekilde düzenlenmiş bir bankada tutulmasını sağlar — geliştiricinin kendisinde değil — ve yalnızca inşaat bağımsız olarak doğrulandığında serbest bırakılır. İşte nasıl çalıştığının eksiksiz açıklaması.
Yasal Temel — UAE Kanunu No. 8/2007
UAE Kanunu No. 8/2007 (Off-Plan Satış Kanunu veya Escrow Kanunu olarak bilinir), özellikle Dubai'nin erken off-plan piyasasında ortaya çıkan risklere karşılık olarak çıkarılmıştır. Kanunun iki temel şartı vardır:
- Off-plan mülk alıcılarından gelen tüm ödemeler, RERA'ya kayıtlı özel bir escrow hesabına yatırılmalıdır
- Geliştirici, RERA onayı olmadan — ve yalnızca doğrulanmış inşaat kilometre taşlarında — escrow hesabından para çekemez
Bu gereksinimlerin ihlali, proje iptali ve şirket yöneticileri için cezai sorumluluk dahil olmak üzere geliştiriciler için ağır cezalar doğurur.
Escrow Hesapları Nasıl Çalışır — Adım Adım
Geliştirici Proje Escrow Hesabı Açar
Herhangi bir off-plan birimi pazarlamadan önce, geliştirici RERA onaylı bir bankada özel bir escrow hesabı açmak zorundadır. Her projenin kendi escrow hesabı vardır — fonlar projeler arasında birleştirilemez. RERA hesabı kaydeder ve bir denetçi atar.
Alıcı Escrow Hesabına Ödeme Yapar
Bir SPA imzaladığınızda ve peşinatınızı (veya sonraki taksitinizi) ödediğinizde, fonlar doğrudan projenin escrow hesabına gider — geliştiricinin genel hesabına değil. Escrow bankasından depozitoyu onaylayan bir makbuz almanız gerekir.
İnşaat İlerler — Kilometre Taşı Denetimi
İnşaat her tanımlanmış kilometre taşına (örn. %30 tamamlama, %60 tamamlama) ulaştığında, geliştirici escrow hesabından serbest bırakma talep eder. RERA, kilometre taşını sahada fiziksel olarak doğrulamak için bağımsız bir denetçi atar.
RERA Kilometre Taşı Serbest Bırakmasını Onaylar
Denetim kilometre taşının karşılandığını doğrularsa, RERA escrow fonlarının ilgili yüzdesinin geliştiriciye serbest bırakılmasını onaylar. Geliştirici bu fonları bir sonraki kilometre taşına kadar inşaatı sürdürmek için kullanır.
Teslim ve Son Serbest Bırakma
Tamamlama ve teslimde, kalan escrow bakiyesi geliştiriciye serbest bırakılır. Alıcılar tapu senetlerini alır. Escrow hesabı daha sonra kapatılır.
RERA Onaylı Escrow Bankaları
UAE'deki her banka off-plan escrow hesabı tutamaz. RERA onaylı escrow bankalarının bir listesini yönetir. Bunlar şunlardır:
- Emirates NBD
- Abu Dhabi Commercial Bank (ADCB)
- Dubai Islamic Bank (DIB)
- Mashreq Bank
- RAK Bank
- Standard Chartered Bank
- HSBC UAE
- First Abu Dhabi Bank (FAB)
Bir geliştirici size RERA onaylı escrow bankası olmayan herhangi bir hesaba ödeme yapmanızı söylüyorsa, bu ciddi bir uyarı işaretidir. Fon transfer etmeden önce daima escrow bankasını doğrulayın.
Kilometre Taşı Serbest Bırakma Takvimi — Tipik Yapı
| İnşaat Kilometre Taşı | Tipik Tamamlama %'si | Azami Escrow Serbest Bırakma (Toplanan Fonların %'si) |
|---|---|---|
| Arazi satın alındı ve izinler verildi | %0 | %5 |
| Temel tamamlandı | %10 | %10 |
| Yapı %30 tamamlandı | %30 | %20 |
| Yapı %60 tamamlandı | %60 | %30 |
| Yapı tamamen tamamlandı | %80 | %40 |
| İç mekan ve MEP tamamlandı | %95 | %20 |
| Teslim ve tamamlama belgesi | %100 | Kalan bakiye |
Not: Kesin yüzdeler, proje türüne, büyüklüğüne ve ödeme planına göre RERA tarafından belirlenir. Yukarıdaki temsili bir yapıdır.
Escrow'un Kapsamadıkları
Escrow korumasının sınırlarını anlamak da eşit derecede önemlidir:
- Kalite kusurları: Escrow paranızı korur, tamamlanan birimin kalitesini değil. Teslimden önce kapsamlı bir snag denetimi yapın.
- Teslim sonrası ödeme planları: Bazı geliştiriciler, tapu senedi verildikten sonra da taksitlerin devam ettiği "teslim sonrası" ödeme planları sunar. Bu teslim sonrası ödemeler escrow'da tutulmaz — geliştiriciye doğrudan finansal yükümlülüktür.
- Acente ücretleri: Acente komisyonunuz (varsa) escrow'da tutulmaz. Acenta sözleşmesinde belirtilen zamanda doğrudan brokere ödenir.
- Oqood ücretleri: %4 DLD Oqood kayıt ücreti DLD'ye ödenir — escrow'a değil.
Escrow hesabını kendiniz nasıl doğrularsınız: dubailand.gov.ae'yi ziyaret edin, "Gayrimenkul Projeleri"ne gidin ve geliştirici veya proje adına göre arayın. Escrow hesabı ayrıntıları görünür olmalıdır. Projeyi escrow hesabıyla kayıtlı bulamazsanız, satın alma işlemiyle devam etmeyin.
SIK SORULAN SORULAR
Escrow Soruları
Dubai off-plan gayrimenkulde escrow hesabı nedir?
Escrow hesabı, RERA onaylı bir mütevelli bankası tarafından kontrol edilen özel bir banka hesabıdır. Bir off-plan proje için tüm alıcı ödemeleri bu hesaba yatırılmalıdır. Geliştirici fonlara doğrudan erişemez — bunlar, RERA tarafından atanan denetçiler tarafından inşaat kilometre taşları doğrulandıkça aşamalı olarak serbest bırakılır.
Dubai'de RERA escrow hesabı hangi bankalar tutar?
RERA onaylı escrow bankaları arasında Emirates NBD, Abu Dhabi Commercial Bank (ADCB), Dubai Islamic Bank, Mashreq Bank, RAK Bank, Standard Chartered, HSBC UAE ve First Abu Dhabi Bank (FAB) bulunmaktadır. Spesifik escrow bankası geliştiriciye ve projeye göre değişir.
Dubai projelerinin escrow hesabını nasıl doğrularım?
Geliştiriciden escrow hesap numarasını ve banka adını isteyin, ardından dubailand.gov.ae'deki RERA portalında çapraz kontrol edin. Off-plan fonları hiçbir zaman geliştiricinin genel hesabına ödemeyin — ödemeler belirlenmiş escrow hesabına gitmek zorundadır. Emin olamazsanız acentenizden doğrulamasını isteyin.
Geliştiricinin escrow fonlarına erişmesi için tamamlama yüzdesi ne olmalıdır?
Escrow fonları, doğrulanmış inşaat kilometre taşlarına bağlı olarak aşamalı şekilde serbest bırakılır. Tipik olarak: temel/yapı (%10–30 fon), inşaat ortası (%50 kümülatif kadar), tamamlanmaya yakın (%80 kümülatif kadar) ve teslimde nihai bakiye. Kesin yüzdeler RERA tarafından belirlenir ve her serbest bırakma öncesi bağımsız bir denetçi tarafından doğrulanır.
